Pendant trois ans, chaque trimestre a été pire que le précédent. Ce n'est plus le cas. Mesurée à pouvoir d'achat constant, l'abordabilité des trois types de logements complets se redresse depuis le creux de 2025, les prix demandés reculent depuis le sommet du premier trimestre 2025 et les nouvelles annonces affluent. Le marché se desserre — sauf pour la chambre, le logement le moins cher, où tout va dans l'autre sens.
Faits saillants
Mesurée à pouvoir d'achat constant, l'abordabilité locative s'est nettement redressée depuis son creux de 2025. Le 4½, logement de référence, est passé de 9,3 % d'annonces abordables au deuxième trimestre 2025 à 18,0 % un an plus tard : presque le double. Le 5½ est revenu à 40,6 %, tout près de son niveau de 2022.
+6,3 points en un an
+8,7 points depuis le creux
+15,1 points depuis le creux
−11,4 points en un an · série indicative
Part des annonces sous le seuil indexé. Le segment des chambres est instable et traité à part (voir méthodologie).
Les prix demandés confirment le mouvement. Depuis leur sommet du premier trimestre 2025, ils reculent sur tous les logements complets :
- 3½ : de 1 449 $ à 1 343 $, un repli de 7,3 %
- 4½ : de 1 742 $ à 1 595 $, un repli de 8,4 %
- 5½ : de 1 996 $ à 1 891 $, un repli de 5,3 %
- Chambre : de 756 $ (T4 2025) à 690 $, un repli de 8,7 %
Évolution de l'abordabilité à pouvoir d'achat constant
Le seuil indexé monte d'un cran chaque 1er janvier, d'où les marches visibles au premier trimestre de chaque année. La comparaison la plus juste est d'un trimestre à son homologue de l'année précédente.
Part des annonces sous le seuil indexé, par trimestre
Deux lectures du même marché
Ce bilan publie deux séries en parallèle. Le seuil fixe compte les annonces sous un montant inchangé depuis 2022 (1 100 $ pour un 4½) : c'est la lecture nominale, celle du portefeuille. Le seuil indexé relève ce montant chaque année au rythme de la rémunération horaire moyenne au Québec (1 279 $ en 2026) : c'est la lecture à pouvoir d'achat constant, celle du ménage dont le salaire a suivi la moyenne. La seconde est la mesure vedette.
Les deux lectures partent du même point en 2022 et racontent le même retournement de 2025. Elles diffèrent sur l'ampleur de la dégradation : en dollars fixes, le 4½ a perdu les trois quarts de son abordabilité depuis 2022 ; en pouvoir d'achat, le tiers. L'écart entre les deux, c'est la hausse des salaires.
Part des annonces sous le seuil fixe, par trimestre
Prix demandés par trimestre
Le sommet est net et daté : premier trimestre 2025 pour les trois segments de logements complets. Depuis, la courbe descend. Le 4½, segment le plus recherché, a perdu 147 $ par mois en cinq trimestres.
Variation d'une année à l'autre, deuxième trimestre
La comparaison pertinente est celle d'un trimestre avec son équivalent de l'année précédente, puisque les prix demandés suivent le cycle des baux du 1er juillet et que le seuil indexé change au 1er janvier.
C'est le seul segment où le prix augmente d'une année à l'autre, où l'abordabilité recule et où le nombre d'annonces se contracte d'un tiers. Le logement le moins cher se resserre pendant que le reste du marché se desserre.
Classement des villes
Villes comptant au moins dix annonces sur la période, classées selon le pourcentage d'annonces sous le seuil de leur segment. Ces classements utilisent le seuil fixe : il s'agit d'un instantané, l'indexation n'y a pas d'objet. Les extrêmes sont affichés : les cinq villes les plus abordables et les cinq où aucune annonce, ou presque, ne passe sous le seuil.
4½ · seuil de 1 100 $ · 146 villes classées
3½ · seuil de 900 $ · 99 villes classées
5½ · seuil de 1 500 $ · 114 villes classées
Chambre · seuil de 600 $ · 39 villes classées
Facteurs explicatifs du retournement
Trois forces se sont inversées à peu près en même temps, au tournant de 2025. Les deux premières sont d'un ordre de grandeur comparable ; la troisième est marginale.
Livraisons record de logements locatifs
Le Québec a livré environ 31 000 logements locatifs neufs en 2025, au premier rang canadien. Le taux d'inoccupation dans les centres urbains est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025 (SCHL).
Renversement du solde migratoire temporaire
En 2025, le Québec enregistre un solde négatif de 51 413 résidents non permanents, une première depuis 1997, dont une baisse de 37 103 titulaires de permis de travail après la suspension des études d'impact sur le marché du travail à bas salaire (Institut de la statistique du Québec).
Effet limité de la location à court terme
La location touristique retire de l'ordre de 1 000 à 3 000 logements du marché locatif régulier, quinze à vingt fois moins que chacun des deux facteurs précédents. Son rôle dans le retournement est marginal.
Pourquoi le segment des chambres fait exception
Les livraisons neuves visent les logements complets, pas les chambres. La demande pour le logement le moins cher reste soutenue par les ménages exclus des segments supérieurs. Résultat : prix en hausse de 4,4 % sur un an et offre en recul d'un tiers, à contre-courant du reste du marché.
Méthodologie
Période : 1er janvier 2022 au 30 juin 2026 inclusivement. Volume analysé : 45 587 annonces, réparties en 11 941 3½, 18 888 4½, 10 184 5½ et 4 574 chambres. Extractions : séries trimestrielles le 11 septembre 2026, classements par ville le 9 septembre 2026.
Source des données
Annonces déposées directement sur LogisQuébec.com par des propriétaires individuels et de petits gestionnaires. Les annonces provenant de flux partenaires sont exclues, afin de mesurer un segment homogène et stable dans le temps.
Il s'agit de prix demandés à la mise en marché, non de loyers payés. Cette mesure réagit plus vite que les enquêtes sur les loyers en place, mais elle ne décrit pas la situation des locataires déjà installés.
Seuils d'abordabilité et indexation
Les seuils sont calibrés sur la règle du 30 % du revenu brut retenue par la SCHL, en dollars de 2022 : 900 $ pour un 3½, 1 100 $ pour un 4½, 1 500 $ pour un 5½, 600 $ pour une chambre. Ces montants sont propres à LogisQuébec ; la SCHL ne publie pas de seuils en dollars.
La série indexée relève ces seuils chaque année selon l'indice de la rémunération horaire moyenne au Québec (ISQ), base 2022 = 100 : 104,3 en 2023, 109,2 en 2024, 113,0 en 2025, 116,3 en 2026. Le facteur s'applique selon l'année de publication de l'annonce. Les seuils 2026 sont donc de 1 047 $ (3½), 1 279 $ (4½), 1 744 $ (5½) et 698 $ (chambre). L'indexation étant annuelle, la série présente une marche chaque premier trimestre ; la comparaison pertinente est d'un trimestre à son homologue de l'année précédente.
Filtres appliqués
- Loyers mensuels uniquement, entre 0 et 5 000 $ (au-delà, presque toujours un prix annuel ou un prix de vente saisi par erreur)
- Types résidentiels locatifs : appartement, condo, maison, loft ; chambres traitées séparément
- Minimum de dix annonces par ville pour figurer au classement
- Regroupement par identifiant municipal, ce qui élimine les doublons d'orthographe et d'encodage
Valeurs figées
Ce bilan constitue la première extraction figée du Baromètre. Les valeurs qu'il publie pour les trimestres de 2022 à 2026 ne seront plus recalculées dans les bilans suivants, qui ne feront qu'ajouter les nouveaux trimestres.
Elles peuvent différer légèrement de celles de la page en ligne mise à jour en mai 2026 (par exemple 23,2 % contre 22,5 % pour le 4½ indexé au premier trimestre 2026) : entre deux extractions, des annonces encore actives changent de prix ou d'état, ce qui déplace les moyennes d'un trimestre même clos. Le figeage met fin à cet effet. L'article du Journal de Montréal du 9 septembre 2026 a publié des valeurs préliminaires issues d'une extraction du 12 août : 1 744 $, 1 621 $ et 1 597 $ pour le 4½ aux premiers trimestres 2025 et 2026 et au deuxième trimestre 2026, contre 1 742 $, 1 618 $ et 1 595 $ ici. Ces écarts de deux à trois dollars relèvent de la même dérive et constituent l'unique révision. À compter de ce bilan, tout chiffre communiqué à la presse provient d'une extraction figée.
Saisonnalité : les prix demandés suivent le cycle des baux du 1er juillet, avec des pointes en fin et en début d'année. La comparaison pertinente est d'un trimestre à son équivalent de l'année précédente.
Segment des chambres : sa série est instable et n'est donnée qu'à titre indicatif. Un seul secteur, Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge, concentre le tiers des annonces de chambres de la période, avec un profil étudiant très abordable, et ses vagues de dépôt font varier fortement la moyenne provinciale d'un trimestre à l'autre. Sa série ne concorde pas avec celle publiée en mai, calculée avec une définition différente ; elle sera reconstruite dans le prochain bilan.
Petits échantillons : dans les villes proches du seuil de dix annonces, un ou deux logements suffisent à déplacer le pourcentage de plusieurs points.
Questions fréquentes
Oui, mesurée à pouvoir d'achat constant, mais depuis un creux très bas. Les trois segments de logements complets ont touché leur point le plus bas — au T4 2023 pour les 5½, au T2 2025 pour les 4½, au T4 2025 pour les 3½ — et remontent depuis. Au T2 2026, 17,7 % des 3½, 18,0 % des 4½ et 40,6 % des 5½ passent sous leur seuil indexé.
Le point de comparaison reste sévère : au T1 2022, ces proportions étaient de 33,5 %, 27,0 % et 45,9 %. Le retournement est net, le rattrapage est loin d'être fait pour les petits logements.
Le seuil fixe compte les annonces sous un montant inchangé depuis 2022 — 1 100 $ pour un 4½. C'est la lecture nominale, celle du portefeuille. Le seuil indexé relève ce montant chaque année au rythme de la rémunération horaire moyenne au Québec, soit 1 279 $ en 2026. C'est la lecture à pouvoir d'achat constant, celle du ménage dont le salaire a suivi la moyenne.
Au T2 2026, le 4½ affiche 6,0 % en lecture fixe et 18,0 % en lecture indexée. Les deux séries partent du même point en 2022 et datent le même retournement en 2025 ; elles diffèrent sur l'ampleur de la dégradation. En dollars fixes, le 4½ a perdu les trois quarts de son abordabilité depuis 2022 ; en pouvoir d'achat, le tiers. L'écart, c'est la hausse des salaires.
Les prix demandés à la mise en marché baissent depuis leur sommet du T1 2025 : −7,3 % pour un 3½ (1 449 $ → 1 343 $), −8,4 % pour un 4½ (1 742 $ → 1 595 $) et −5,3 % pour un 5½ (1 996 $ → 1 891 $).
Attention à la lecture : il s'agit de ce que les propriétaires demandent pour un logement mis en marché, pas des loyers payés par les locataires déjà en place. Cette mesure réagit plus vite que les enquêtes sur les loyers en place, mais elle ne décrit pas leur situation.
Pour un 4½ sous 1 100 $ : Shawinigan (90,9 % des annonces, prix moyen 771 $), Richmond (90,9 %, 946 $), L'Île-Bizard/Sainte-Geneviève (76,5 %), Windsor (64,3 %) et Coaticook (50,0 %).
Pour un 3½ sous 900 $ : Senneterre (83,3 %), Sorel-Tracy (71,4 %), Shawinigan (70,0 %), Rivière-du-Loup (69,6 %) et Lennoxville à Sherbrooke (66,7 %). Pour un 5½ sous 1 500 $ : Saint-Gilles (100 %), Saint-Apollinaire (95,5 %), Sainte-Claire (86,7 %), East Angus (86,4 %) et Shawinigan (83,3 %).
Plusieurs villes n'affichent aucune annonce sous le seuil de leur segment. Pour un 4½ : Saint-Bruno-de-Montarville (prix moyen 2 492 $), Westmount (2 303 $), Dorval/L'Île-Dorval (2 221 $), Pointe-Claire (2 133 $) et Chelsea (2 059 $).
Pour un 5½, Candiac se démarque avec 125 annonces et un prix moyen de 3 254 $, le plus élevé du classement, suivi d'Otterburn Park (2 757 $) et de Westmount (2 421 $).
La chambre est le seul segment où le prix monte d'une année à l'autre au T2 2026 : 690 $ contre 661 $, soit +4,4 %, pendant que le nombre de nouvelles annonces recule de 35 % et que l'abordabilité indexée passe de 64,3 % à 52,9 %.
L'explication tient à l'origine de la détente : les 31 000 logements neufs livrés en 2025 sont des logements complets, pas des chambres. Pendant ce temps, la demande pour le logement le moins cher reste soutenue par les ménages exclus des segments supérieurs. Le bas du marché se resserre pendant que le reste se desserre. À noter que cette série est instable et n'est donnée qu'à titre indicatif.
Sur 45 587 annonces déposées directement sur LogisQuébec.com entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2026 : 11 941 3½, 18 888 4½, 10 184 5½ et 4 574 chambres. Les annonces provenant de flux partenaires sont exclues, afin de mesurer un segment homogène et stable dans le temps.
Les seuils d'abordabilité sont calibrés sur la règle du 30 % du revenu brut retenue par la SCHL, en dollars de 2022 : 900 $ pour un 3½, 1 100 $ pour un 4½, 1 500 $ pour un 5½ et 600 $ pour une chambre. La série indexée les relève chaque année sur la rémunération horaire moyenne au Québec (base 2022 = 100, 116,3 en 2026). Ce bilan est la première extraction figée : ses valeurs ne seront plus recalculées.