Le retournement de 2025 tient, mais il ralentit. Mesurée à pouvoir d'achat constant, l'abordabilité des trois types de logements complets reste égale ou meilleure qu'il y a un an, l'offre est nettement plus abondante, et les prix demandés restent sous leur sommet du premier trimestre 2025. Sur un an, toutefois, ils ne baissent presque plus, au moment où le nombre de résidents temporaires cesse de refluer et où les chantiers ralentissent à Montréal. La chambre, le logement le moins cher, reste à contre-courant une fois sa série lissée.
Faits saillants
Mesurée à pouvoir d'achat constant, l'abordabilité locative reste meilleure qu'il y a un an, mais le redressement ralentit. Le 4½, logement de référence, compte 16,7 % d'annonces abordables au troisième trimestre 2026, contre 13,4 % un an plus tôt : 3,3 points de mieux, après 8,7 points de mieux au trimestre précédent. Le 3½ fait du surplace (12,5 % à 12,6 %) et le 5½ progresse à peine (40,6 % à 41,1 %), tout près de son niveau de 2022.
+0,1 point en un an
+3,3 points en un an
+0,5 point en un an
+10,3 points en un an · série indicative
Part des annonces sous le seuil indexé. Le segment des chambres est instable et traité à part (voir méthodologie).
Les prix demandés restent sous leur sommet du premier trimestre 2025, sur tous les logements complets :
- 3½ : de 1 449 $ à 1 381 $, un repli de 4,7 %
- 4½ : de 1 742 $ à 1 626 $, un repli de 6,7 %
- 5½ : de 1 996 $ à 1 865 $, un repli de 6,6 %
- Chambre : de 756 $ (T4 2025) à 669 $, un repli de 11,5 %
Sur un an, la baisse s'est toutefois presque arrêtée : −0,4 % pour le 4½, −2,3 % pour le 3½ et −1,5 % pour le 5½, alors qu'elle atteignait 2 % à 7 % au trimestre précédent. Le 4½ s'affiche à 1 626 $ au troisième trimestre, 31 $ de plus qu'au deuxième.
Évolution de l'abordabilité à pouvoir d'achat constant
Le seuil indexé monte d'un cran chaque 1er janvier, d'où les marches visibles au premier trimestre de chaque année. La comparaison la plus juste est d'un trimestre à son homologue de l'année précédente.
Part des annonces sous le seuil indexé, par trimestre
Deux lectures du même marché
Ce bilan publie deux séries en parallèle. Le seuil fixe compte les annonces sous un montant inchangé depuis 2022 (1 100 $ pour un 4½) : c'est la lecture nominale, celle du portefeuille. Le seuil indexé relève ce montant chaque année au rythme de la rémunération horaire moyenne au Québec (1 279 $ en 2026) : c'est la lecture à pouvoir d'achat constant, celle du ménage dont le salaire a suivi la moyenne. La seconde est la mesure vedette.
Les deux lectures partent du même point en 2022 et racontent le même retournement de 2025. Elles diffèrent sur l'ampleur de la dégradation : en dollars fixes, le 4½ a perdu les quatre cinquièmes de son abordabilité depuis 2022 ; en pouvoir d'achat, les deux cinquièmes. L'écart entre les deux, c'est la hausse des salaires.
Part des annonces sous le seuil fixe, par trimestre
Prix demandés par trimestre
Le sommet est net et daté : premier trimestre 2025 pour les trois segments de logements complets. Depuis, la courbe descend, mais elle s'aplatit. Le 4½, segment le plus recherché, a perdu 116 $ par mois en six trimestres et remonte de 31 $ au troisième trimestre 2026, à 6 $ près son niveau de l'an dernier.
Variation d'une année à l'autre, troisième trimestre
La comparaison pertinente est celle d'un trimestre avec son équivalent de l'année précédente, puisque les prix demandés suivent le cycle des baux du 1er juillet et que le seuil indexé change au 1er janvier.
La série brute s'améliore sur un an (54,3 % à 64,6 % sous le seuil indexé, prix stable à 669 $), mais elle est instable : un seul secteur étudiant pèse le tiers des annonces et ses vagues de dépôt font osciller la moyenne d'un trimestre à l'autre. Lissée sur quatre trimestres, à partir des mêmes valeurs figées, la part sous le seuil est de 49,9 % contre 56,3 % un an plus tôt, et le prix moyen de 706 $ contre 678 $ (+4,1 %) : le logement le moins cher reste plus cher et moins abordable qu'il y a un an, dans la continuité du bilan précédent.
Pourquoi comparer à l'an dernier plutôt qu'au trimestre précédent
D'un deuxième à un troisième trimestre, la part d'annonces abordables du 4½ a reculé quatre années sur cinq (de 1,2 à 5,3 points en 2022, 2023, 2024 et 2026) ; 2025 est l'exception (+4,1 points), premier signe du retournement. Le recul de 18,0 % à 16,7 % cette année est donc dans la norme saisonnière, et le prix du 4½, 31 $ plus élevé qu'au deuxième trimestre, suit lui aussi un mouvement habituel : il a monté d'un deuxième à un troisième trimestre en 2022, 2023 et 2024.
Le 3½ illustre la nuance du trimestre : son prix moyen recule de 2,3 % sur un an, mais la part d'annonces sous le seuil fixe de 900 $ passe de 3,4 % à 2,6 %. Les 3½ les moins chers se raréfient pendant que le haut de la gamme se modère, et la part sous le seuil indexé ne bouge pas.
Classement des villes
Villes comptant au moins dix annonces sur la période, classées selon le pourcentage d'annonces sous le seuil de leur segment. Ces classements utilisent le seuil fixe : il s'agit d'un instantané, l'indexation n'y a pas d'objet. Les extrêmes sont affichés : les cinq villes les plus abordables et les cinq où aucune annonce, ou presque, ne passe sous le seuil.
4½ · seuil de 1 100 $ · 151 villes classées
3½ · seuil de 900 $ · 109 villes classées
5½ · seuil de 1 500 $ · 116 villes classées
Chambre · seuil de 600 $ · 40 villes classées
Instantané régional au 30 septembre 2026
Les annonces encore actives à la clôture du trimestre donnent un instantané régional, de nature différente des séries trimestrielles, qui comptent les nouvelles annonces du trimestre : il s'agit du stock en vitrine le 30 septembre, où les logements qui tardent à se louer pèsent plus lourd. Seules les régions comptant au moins 50 annonces actives de 4½ sont affichées (30 pour les 3½ et 5½) ; prix demandé moyen en dollars par mois.
Au 30 septembre 2026, 1 531 annonces de 4½ étaient en vitrine au Québec, à 1 598 $ en moyenne. Le stock le plus cher n'est pas sur l'île de Montréal (1 699 $, 394 annonces) mais en Montérégie (1 822 $) et à Laval (1 790 $), où le neuf des couronnes domine l'offre ; la Capitale-Nationale (1 448 $), l'Outaouais (1 554 $) et surtout l'Estrie (1 288 $) restent nettement sous la moyenne. Pour le 3½, l'écart entre l'île de Montréal (1 444 $) et l'Estrie (1 083 $) dépasse 360 $ par mois.
Le stock actif surreprésente les logements qui tardent à se louer, donc les plus chers de chaque région, et il ne se compare pas aux séries trimestrielles.
Facteurs explicatifs : ce que les nouvelles données changent
Le retournement de 2025 reposait sur deux forces jugées d'ampleur comparable, l'offre neuve et le renversement du solde migratoire temporaire, et sur une troisième, marginale. Les données publiées depuis le bilan du deuxième trimestre rééquilibrent cette lecture : l'offre neuve en a été le moteur principal, et la pression de la demande cesse de refluer en 2026. C'est cohérent avec ce que montre le troisième trimestre : des loyers qui ne baissent presque plus sur un an.
Livraisons record en 2025, chantiers qui ralentissent à Montréal en 2026
Le Québec a livré environ 31 000 logements locatifs neufs en 2025, au premier rang canadien, et le taux d'inoccupation des centres urbains est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025 (SCHL, Rapport sur le marché locatif, automne 2025). En 2026, les mises en chantier restent élevées à l'échelle de la province, avec 39 071 logements de janvier à septembre dans les centres de 10 000 habitants et plus (+4 % sur un an), mais elles reculent de 2 % dans la région métropolitaine de Montréal, où septembre a été divisé par deux (1 266 logements contre 2 610 en septembre 2025). La SCHL prévient que, sans reprise de la construction, les gains d'abordabilité observés depuis 2023 seront difficiles à maintenir.
Résidents non permanents : une baisse quatre fois plus petite qu'estimé
Le bilan du deuxième trimestre citait un solde négatif de 51 413 résidents non permanents au Québec en 2025, d'après les estimations alors en vigueur. Le 23 septembre 2026, Statistique Canada a révisé sa méthode, en tenant compte des prolongations de permis en cours de traitement et des données de passages frontaliers : la baisse entre janvier 2025 et janvier 2026 est ramenée à environ 12 800 personnes, le sommet se situe en octobre 2025 (557 360), et leur nombre, descendu à 527 200 en avril 2026, est remonté à 531 821 au 1er juillet 2026 (+0,9 % au deuxième trimestre, environ 10 000 titulaires de permis de travail de plus). Le reflux de la demande temporaire, moteur présumé du retournement, a donc été modeste et s'est interrompu au printemps 2026. Ces estimations sont provisoires et seront elles-mêmes révisées.
Effet limité de la location à court terme
La location touristique retire de l'ordre de 1 000 à 3 000 logements du marché locatif régulier, dix fois moins que les livraisons neuves d'une seule année. Son rôle dans le retournement est marginal.
Le segment des chambres : le resserrement se poursuit
Les livraisons neuves visent les logements complets, pas les chambres, et la demande pour le logement le moins cher reste soutenue par les ménages exclus des segments supérieurs. Le trimestre brut paraît favorable (plus d'annonces, part sous le seuil en hausse), mais la lecture lissée sur quatre trimestres, la seule fiable pour ce segment, montre un prix en hausse de 4,1 % sur un an et une abordabilité en recul de 6,4 points : le resserrement du bas du marché, signalé au deuxième trimestre, se poursuit.
Ce que cela annonce
Moins de départs qu'estimé, un nombre de résidents temporaires qui se stabilise et des chantiers qui ralentissent dans la métropole : les trois signaux vont dans le même sens, celui d'une détente qui perd de sa force. Les prochains trimestres diront si le troisième trimestre 2026 marque un palier ou le début d'une remontée ; la comparaison du quatrième trimestre 2026 avec celui de 2025 sera le premier test.
Méthodologie
Période : 1er janvier 2022 au 30 septembre 2026 inclusivement. Volume analysé : 49 472 annonces, réparties en 12 983 3½, 20 405 4½, 10 990 5½ et 5 094 chambres, dont 3 885 nouvelles annonces au troisième trimestre 2026 ; le reste est le volume du bilan précédent, repris tel quel. Extractions : extraction T3-2026 du 20 octobre 2026, figée ; trimestres antérieurs repris tels quels de l'extraction T2-2026 du 11 septembre 2026.
Source des données
Annonces déposées directement sur LogisQuébec.com par des propriétaires individuels et de petits gestionnaires. Les annonces provenant de flux partenaires sont exclues, afin de mesurer un segment homogène et stable dans le temps.
Il s'agit de prix demandés à la mise en marché, non de loyers payés. Cette mesure réagit plus vite que les enquêtes sur les loyers en place, mais elle ne décrit pas la situation des locataires déjà installés.
Seuils d'abordabilité et indexation
Les seuils sont calibrés sur la règle du 30 % du revenu brut retenue par la SCHL, en dollars de 2022 : 900 $ pour un 3½, 1 100 $ pour un 4½, 1 500 $ pour un 5½, 600 $ pour une chambre. Ces montants sont propres à LogisQuébec ; la SCHL ne publie pas de seuils en dollars.
La série indexée relève ces seuils chaque année selon l'indice de la rémunération horaire moyenne au Québec (ISQ), base 2022 = 100 : 104,3 en 2023, 109,2 en 2024, 113,0 en 2025, 116,3 en 2026. Le facteur s'applique selon l'année de publication de l'annonce. Les seuils 2026 sont donc de 1 047 $ (3½), 1 279 $ (4½), 1 744 $ (5½) et 698 $ (chambre). L'indexation étant annuelle, la série présente une marche chaque premier trimestre ; la comparaison pertinente est d'un trimestre à son homologue de l'année précédente.
Filtres appliqués
- Loyers mensuels uniquement, entre 0 et 5 000 $ (au-delà, presque toujours un prix annuel ou un prix de vente saisi par erreur)
- Types résidentiels locatifs : appartement, condo, maison, loft ; chambres traitées séparément
- Minimum de dix annonces par ville pour figurer au classement
- Regroupement par identifiant municipal, ce qui élimine les doublons d'orthographe et d'encodage
Valeurs figées
Ce bilan applique le régime des valeurs figées instauré au bilan du deuxième trimestre 2026 : les valeurs des trimestres déjà publiés sont reprises telles quelles et ne sont jamais recalculées. Seul le troisième trimestre 2026 est nouveau, tiré d'une extraction figée au terme des contrôles.
Entre deux extractions, des annonces encore actives changent de prix ou d'état, ce qui déplacerait les moyennes d'un trimestre même clos. À titre de contrôle, un recalcul du deuxième trimestre 2026 à partir des données d'octobre aurait donné 17,8 % et 1 597 $ pour le 4½ au lieu de 18,0 % et 1 595 $ : c'est précisément cette dérive que le figeage neutralise. Une seule valeur par trimestre et par mesure, sur cette page, dans le bilan et dans le connecteur de données ; tout chiffre communiqué à la presse provient d'une extraction figée.
Saisonnalité : les prix demandés suivent le cycle des baux du 1er juillet, avec des pointes en fin et en début d'année. La comparaison pertinente est d'un trimestre à son équivalent de l'année précédente.
Segment des chambres : sa série brute est instable et n'est donnée qu'à titre indicatif. Un seul secteur, Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge, concentre le tiers des annonces de chambres de la période, avec un profil étudiant très abordable, et ses vagues de dépôt font varier fortement la moyenne provinciale d'un trimestre à l'autre. Depuis ce bilan, l'interprétation s'appuie sur une lecture lissée (moyenne des quatre derniers trimestres, calculée sur les valeurs figées, sans recalcul) ; les deux lectures sont publiées. La série brute ne concorde pas avec celle publiée en mai 2026, calculée avec une définition différente ; depuis le bilan du deuxième trimestre, c'est la série figée qui fait foi.
Petits échantillons : dans les villes proches du seuil de dix annonces, un ou deux logements suffisent à déplacer le pourcentage de plusieurs points.
Sources externes citées
- Statistique Canada, Le Quotidien, « Estimations de la population du Canada, deuxième trimestre de 2026 », 23 septembre 2026, et tableau 17-10-0121-01 (résidents non permanents, estimations révisées, provisoires).
- Statistique Canada, Le Quotidien, « Estimations de la population du Canada, premier trimestre de 2026 », 17 juin 2026.
- La Presse, 24 septembre 2026, et Immigrer.com, 25 septembre 2026, sur la révision des estimations de résidents non permanents au Québec.
- SCHL, Rapport sur le marché locatif, automne 2025 (taux d'inoccupation, livraisons de logements locatifs).
- SCHL, Mises en chantier d'habitations, septembre 2026 ; compilations de l'APCHQ (Québec habitation, 16 octobre 2026) et du Journal Métro (16 octobre 2026) pour la région métropolitaine de Montréal.
Questions fréquentes
Oui, mesurée à pouvoir d'achat constant, mais le redressement ralentit. Les trois segments de logements complets ont touché leur point le plus bas — au T4 2023 pour les 5½, au T2 2025 pour les 4½, au T4 2025 pour les 3½ — et restent au-dessus. Au T3 2026, 12,6 % des 3½, 16,7 % des 4½ et 41,1 % des 5½ passent sous leur seuil indexé ; un an plus tôt, c'était 12,5 %, 13,4 % et 40,6 %.
Le point de comparaison reste sévère : au T1 2022, ces proportions étaient de 33,5 %, 27,0 % et 45,9 %. Le retournement tient, le rattrapage est loin d'être fait pour les petits logements.
Le seuil fixe compte les annonces sous un montant inchangé depuis 2022 — 1 100 $ pour un 4½. C'est la lecture nominale, celle du portefeuille. Le seuil indexé relève ce montant chaque année au rythme de la rémunération horaire moyenne au Québec, soit 1 279 $ en 2026. C'est la lecture à pouvoir d'achat constant, celle du ménage dont le salaire a suivi la moyenne.
Au T3 2026, le 4½ affiche 5,0 % en lecture fixe et 16,7 % en lecture indexée. Les deux séries partent du même point en 2022 et datent le même retournement en 2025 ; elles diffèrent sur l'ampleur de la dégradation. En dollars fixes, le 4½ a perdu les quatre cinquièmes de son abordabilité depuis 2022 ; en pouvoir d'achat, les deux cinquièmes. L'écart, c'est la hausse des salaires.
Les prix demandés à la mise en marché restent sous leur sommet du T1 2025 : −4,7 % pour un 3½ (1 449 $ → 1 381 $), −6,7 % pour un 4½ (1 742 $ → 1 626 $) et −6,6 % pour un 5½ (1 996 $ → 1 865 $). Mais sur un an, la baisse s'est presque arrêtée : −0,4 % pour le 4½, −2,3 % pour le 3½, −1,5 % pour le 5½. Le 4½ s'affiche à 1 626 $ au T3 2026, 31 $ de plus qu'au T2.
Attention à la lecture : il s'agit de ce que les propriétaires demandent pour un logement mis en marché, pas des loyers payés par les locataires déjà en place. Cette mesure réagit plus vite que les enquêtes sur les loyers en place, mais elle ne décrit pas leur situation.
Pour un 4½ sous 1 100 $ : Shawinigan (90,9 % des annonces, prix moyen 771 $), Richmond (90,9 %, 946 $), Grand-Mère à Shawinigan (90,0 %, 865 $), Windsor (69,2 %) et L'Île-Bizard/Sainte-Geneviève (65,0 %).
Pour un 3½ sous 900 $ : Senneterre (83,3 %), Richmond (81,8 %), Rivière-du-Loup (70,8 %), Lennoxville à Sherbrooke (70,0 %) et Shawinigan (70,0 %). Pour un 5½ sous 1 500 $ : Saint-Gilles (100 %), Saint-Apollinaire (96,3 %), Sainte-Claire (89,5 %), East Angus (85,7 %) et Shawinigan (84,2 %).
Plusieurs villes n'affichent aucune annonce sous le seuil de leur segment. Pour un 4½ : Saint-Bruno-de-Montarville (prix moyen 2 492 $), Westmount (2 303 $), Dorval/L'Île-Dorval (2 218 $), Carignan (2 187 $) et Pointe-Claire (2 139 $).
Pour un 5½, Candiac se démarque avec 125 annonces et un prix moyen de 3 252 $, le plus élevé du classement, suivi d'Otterburn Park (2 739 $) et de Westmount (2 349 $).
Oui, une fois la série lissée. Le T3 2026 brut paraît favorable (part sous le seuil indexé de 54,3 % à 64,6 % sur un an, prix stable à 669 $, nouvelles annonces +26 %), mais cette série est instable : un seul secteur, Sainte-Foy/Sillery/Cap-Rouge, concentre le tiers des annonces de chambres, avec un profil étudiant très abordable, et ses vagues de dépôt font varier fortement la moyenne provinciale d'un trimestre à l'autre.
Lissée sur quatre trimestres à partir des mêmes valeurs figées, la part sous le seuil est de 49,9 % contre 56,3 % un an plus tôt et le prix moyen de 706 $ contre 678 $ (+4,1 %). Le logement le moins cher reste plus cher et moins abordable qu'il y a un an, dans la continuité du bilan précédent. Les deux lectures sont publiées ; l'interprétation s'appuie sur la lissée.
Sur 49 472 annonces déposées directement sur LogisQuébec.com entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2026 : 12 983 3½, 20 405 4½, 10 990 5½ et 5 094 chambres. Les annonces provenant de flux partenaires sont exclues, afin de mesurer un segment homogène et stable dans le temps.
Les seuils d'abordabilité sont calibrés sur la règle du 30 % du revenu brut retenue par la SCHL, en dollars de 2022 : 900 $ pour un 3½, 1 100 $ pour un 4½, 1 500 $ pour un 5½ et 600 $ pour une chambre. La série indexée les relève chaque année sur la rémunération horaire moyenne au Québec (base 2022 = 100, 116,3 en 2026). Les valeurs des trimestres déjà publiés sont figées et ne sont jamais recalculées ; seul le trimestre nouveau s'ajoute.