Depuis le 17 octobre 2018, le cannabis est désormais légal partout au Canada. Parmi les citoyens touchés par ce grand changement sociétal, les propriétaires et habitants de logements locatifs se trouvent particulièrement concernés. Suite à ce changement, voici quelques informations générales afin de connaître vos droits tout comme vos devoirs en tant que locataire ou en tant que propriétaire d’un bien immobilier.

Les droits des propriétaires concernant le cannabis

Peut-on interdire la consommation de cannabis dans sa propriété?

La Loi encadrant le cannabis qui a été adoptée en juin 2018 sous le gouvernement libéral de Philippe Couillard permet de modifier un bail en cours pour y ajouter une clause interdisant de fumer du cannabis dans les logements locatifs.

L’usage du cannabis est encadré par des lois similaires à celle régissant l’usage du tabac dans les logements loués. À ce titre, un propriétaire peut empêcher un locataire de fumer du cannabis dans le logement, mais pas d’en consommer d’une autre façon (sous forme de capsule d’huile de cannabis par exemple). La majorité des propriétaires semblent avoir décidé d’opter pour l’interdiction de fumer du cannabis, mais d’autres sont plus permissifs et décident tout simplement de ne pas émettre d’avis d’interdiction à leurs locataires. Les raisons invoquées pour interdire l’usage du cannabis à l’intérieur des propriétés au Québec sont multiples. Elles sont notamment : les risques sur la santé pour les autres occupants dans le cas d’un immeuble, les risques accrus de feu dans un logement, les risques de dégradation des lieux à cause de la fumée ou encore les difficultés à relouer le logement ultérieurement en cas de senteur de cannabis et de fumée froide.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’un appartement locatif au Québec, vous aviez 90 jours pour envoyer un avis de modification de bail contre la fumée de cannabis à vos locataires. L’échéance est en effet arrivée à son terme le 15 janvier dernier. Maintenant que l’avis de modification n’est plus possible, il vous est simplement possible d’attendre la fin du bail actuel avec vos locataires actuels. Dès le renouvellement du bail, il vous sera possible d’inclure une clause qui interdit la consommation (fumer) de cannabis dans l’appartement ou l’immeuble. Pour cela, il vous faut suivre la bonne façon de faire. Comme précisé sur le site de la Régie du logement, il vous faut en effet présenter la modification dans le délai prescrit par la loi : «Un propriétaire qui désire ajouter à un bail déjà en cours une clause interdisant de fumer peut le faire en suivant la procédure déjà prévue par la loi afin que cette clause entre en vigueur lors de la reconduction. Il doit, pour ce faire, envoyer au locataire un avis écrit en respectant les délais légaux.» Dans le cas d’un bail d’une durée de 12 mois, le propriétaire doit informer son locataire de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Dans le cas d’un bail de moins de 12 mois ou d’un bail à durée indéterminée, le propriétaire doit informer son locataire entre 1 mois et 2 mois avant la fin du bail ou avant la date de modification proposée.

L’inclusion dans ses nouveaux baux d’une mention interdisant la fumée de cannabis est la meilleure façon d’éviter les problèmes liés aux cannabis dans un appartement ou encore dans un immeuble locatif. Les propriétaires qui veulent inclurent cette disposition à un bail et qui recherchent un bon modèle d’avis peuvent trouver des modèles dans la section téléchargement du site Web de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Si le propriétaire d’un logement peut faire une demande de modification de bail, son locataire est également en droit de la contester et d’obliger le locateur à faire une demande à la Régie du logement.

Les droits des locataires concernant le cannabis

À compter de la réception de l’avis du locateur, le locataire à un maximum d’un mois pour indiquer s’il accepte ou refuse la modification proposée. Si le locataire ne répond pas à l’avis dans un délai d’un mois, il est alors considéré comme avoir accepté la modification.

Si le locataire refuse la modification, il peut alors à tout moment décider de ne pas renouveler son bail et quitter le logement à l’expiration de ce même bail. Le propriétaire pourra ensuite alors ajouter une clause d’interdiction de fumer au bail de son nouveau locataire. Le locataire peut aussi refuser les modifications proposées, mais renouveler son bail et demeurer dans le logement. Dans ce cas, le propriétaire soit s’adresser à la Régie du logement. Dans un délai d’un mois à compter de la réception de la réponse du locataire, le propriétaire doit présenter une demande de modification du bail à la Régie du logement, qui aura la tâche de se prononcer sur cette demande en acceptant ou non cette nouvelle clause. Enfin, si le propriétaire ne présente pas de demande à la Régie du logement dans le délai prévu par la loi, le bail est reconduit de plein droit aux mêmes conditions antérieures pour le locataire. Le tribunal de la Régie du logement s’est notamment déjà montré réticent à ajouter une clause portant sur l’interdiction de fumer en cours de bail. Cependant, aucune décision ne semble encore avoir été encore prise et rendue publique à l’encontre des propriétaires désireux d’interdire la fumée de cannabis dans leur propriété depuis sa légalisation et le début de l’émission des avis d’interdiction.

Que l’on soit locataire, propriétaire, acheteur ou encore vendeur d’un bien immobilier, les conséquences de la légalisation du cannabis sur le marché immobilier ne sont pas à prendre à la légère. Le cannabis entraîne en effet certains droits et devoirs pour les propriétaires comme pour les locataires dont il est important d’avoir pris connaissance. Il faut en outre savoir que certaines règles qui concernent l’usage du tabac dans les immeubles locatifs peuvent également s’appliquer à la consommation du cannabis.

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