Le blogue d'informations pratiques sur l'immobilier au Québec

Depuis que le gouvernement a modifié les normes du financement hypothécaire en 2012, acheter une maison sans économies pour payer la mise de fonds de 5 % semble a priori impossible. Sans se tourner vers les promoteurs sans scrupule qui gonflent artificiellement le prix de vente de leurs biens pour l’intégrer, il existe d’autres moyens permettant d’acheter une maison sans mise de fonds.

Contracter un prêt ou une marge de crédit personnelle

Lorsqu’on ne dispose pas d’économies et qu’il n’est pas possible d’utiliser les fonds de son REER, la solution la plus simple reste encore d’effectuer un prêt ou une marge de crédit personnelle. Cette option n’est cependant pas proposée par tous les prêteurs, mais seulement par quelques institutions financières et une partie des courtiers hypothécaires.
Elle implique toutefois dans tous les cas :

• de générer des revenus suffisants pour payer son prêt hypothécaire
• d’avoir un crédit irréprochable et sans aucun retard de paiement ou dépassement de la limite de cartes de crédit sur les deux dernières années, à savoir : une note AAA, au moins deux crédits actifs, une cote de 650 voire plus, et aucun antécédent de faillite, de recouvrement de crédit ou de proposition au consommateur dans les deux années précédentes
• de justifier d’une stabilité d’emploi depuis au moins deux ans
• de disposer d’une petite somme pour payer la taxe de mutation et les frais de notaire
• de présenter un bilan positif, avec des actifs supérieurs aux dettes, pour les chefs d’entreprise.

Cette solution constituent un prêt supplémentaire, il convient de s’assurer avant d’opter pour cette option, que les ratios d’endettement maximum sont respectés.

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Une maison est généralement plus complexe à évaluer qu’un appartement. Bien unique, elle présente toutefois une valeur qu’il est possible de déterminer en fonction de différents critères objectifs. Voyons de plus près ce dont il faut tenir compte afin de savoir comment estimer une maison.

Les critères de base : emplacement et volumes

Ce qui fait la valeur d’un bien, ce sont en premier lieu son emplacement et ses volumes. La maison est-elle située dans un quartier recherché ou au contraire peu demandé? Se trouve-t-elle à proximité des transports à pied? Le nombre de pièces, de chambres et de salles de bain ainsi que le nombre de pieds carrés de la maison sont également un critère primordial qui permet en outre de comparer les biens entre eux. Les meilleures références contribuant à déterminer la valeur d’une maison restent les prix de vente réels des transactions récentes réalisées dans le quartier. Pour les obtenir, il est possible de se renseigner auprès de son agent immobilier ou de consulter le registre foncier.

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Que l’on souhaite investir dans la pierre pour vivre dans le logement ou le louer, la question de l’emplacement fait partie des critères de base dans le choix d’un appartement. On trouve aujourd’hui de nombreux duplex à vendre sur Montréal, mais quels sont les quartiers où il est préférable d’acheter?

Griffitown, un marché en expansion

Cet ancien quartier industriel, en développement depuis plusieurs années, est le secteur détenant le record d’expansion sur toute l’île de Montréal. Pour répondre à la forte demande de logements, les promotions de tours d’habitation s’enchaînent. Son emplacement proche du centre-ville place définitivement ce quartier en bonne position tant pour les achats à titre de résidence principale des amateurs de modernité que les investissements locatifs.

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On le sait, acheter une maison à Montréal coûte plus cher qu’ailleurs au Québec. D’autant plus que les prix ne baissent pas, car le marché se resserre, le nombre mensuel de transactions augmentant par rapport à l’an dernier. Selon la SCHL, le prix des propriétés a atteint des niveaux jugés élevés par rapport aux facteurs démographiques. Mais que cela signifie-t-il concrètement pour les acquéreurs désireux d’acheter une maison à Montréal, quel budget faut-il prévoir ?

Les prix varient en fonction du quartier

Avec ses 364 km2, Montréal est une ville immense qui abrite des quartiers différents. Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que les prix des maisons varient fortement d’un endroit à l’autre. Les quartiers les plus côtés sont en premier lieu le centre-ville, puis Ville-Marie, Plateau-Mont-Royal, Sud-Ouest, Île-des-Sœurs, Rosemont–Petite-Patrie, Villeray, Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce, Mercier-Hochelaga-Maisonneuve (appelé également HoMA) et Ville Saint Laurent. On peut trouver une maison de 3 chambres, 1 300 pieds carrés sur Rivière-des-Prairies pour moins de 200 000 $. Mais une maison comparable sur Ville-Saint-Laurent, rue Kauffmann, par exemple, vaut 340 000 $. Et sur Mont-Royal, il faudra débourser au bas mot 600 000 $ pour se payer une maison de ville offrant les mêmes caractéristiques.

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Les frais de condo sont les charges appelées par le syndicat de copropriété auprès des copropriétaires afin de payer les dépenses communes de la copropriété. Celles-ci concernent essentiellement l’entretien du terrain et des parties communes de l’immeuble et pour 5 % au minimum le Fonds de prévoyance.

1. Les frais de condo ne se répartissent pas uniquement sur la surface habitable

Même s’ils entrent dans le calcul des clefs de répartition des charges, le nombre de logements ou la surface habitable ne sont pas les critères qui servent de base pour répartir les frais de condo. En effet, conformément à la loi, les charges communes sont réparties en fonction de la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire, qui est le seul mode de répartition possible. La valeur relative d’une fraction déterminée est exprimée dans la déclaration de copropriété sous forme de pourcentage ou de fraction et correspond à la valeur d’un lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble. Elle est calculée sur la base de ses dimensions, mais également de sa nature, de sa destination et de sa situation.

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Lorsque l’on met sa maison en vente, la question de faire intervenir un courtier ou de vendre sa maison sans agent se pose inévitablement. Si chaque formule présente ses propres avantages et inconvénients, l’essentiel est de savoir à quoi s’attendre dans les deux cas afin de prendre une décision éclairée.

Quels avantages a-t-on à vendre sa maison sans agent?

• Éviter de payer une commission : la première chose qui motive les vendeurs à vendre par eux-mêmes est de sauver de l’argent en évitant de payer une commission, qui représente tout de même au Québec 4 % à 7 % du prix du bien.
• Contrôler la commercialisation de sa maison : on le sait bien, les agents immobiliers organisent des parcours de visites, c’est-à-dire qu’ils présentent aux acquéreurs potentiels en moyenne trois maisons par rendez-vous. Il s’agit d’une technique qui permet d’engager d’ores et déjà l’acquéreur dans une démarche de choix, préalable à l’offre, car celui-ci fera inévitablement un classement des biens visités. Ce parcours n’est pas forcément à l’avantage du vendeur dont le bien peut finalement servir à faire vendre les autres maisons du catalogue de l’agent plutôt qu’à se vendre lui-même.
• Être libre de mettre en vente sa maison sans condition : tous les contrats de commercialisation, qu’ils soient exclusifs ou non, comportent des clauses d’irrévocabilité. Or, lorsque la relation avec l’agent immobilier ne se passe pas très bien ou que le vendeur regrette d’avoir consenti une commercialisation exclusive, il n’est pas toujours possible de mettre fin au contrat rapidement.

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