Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Avant de faire un achat immobilier important, il est crucial de savoir comment évaluer votre capacité d’emprunt. Un grand nombre de critères sont évalués par les prêteurs pour déterminer votre éligibilité à un emprunt hypothécaire. 

De plus, votre capacité d’emprunt est liée à votre capacité d’endettement. Les institutions financières prennent donc en considération : 

• Vos engagements financiers courants;
• Votre mise de fonds; 
• Votre taux d’endettement avant emprunt;
• Vos dépenses courantes;
• Votre revenu annuel;
• Votre crédit;
• La valeur de la propriété;
• La durée du prêt.

Ainsi que de nombreux autres éléments relatifs à vos finances personnelles. 

Avant de vous lancer dans un projet d’achat immobilier, nous vous invitons à découvrir notre guide complet pour apprendre comment évaluer votre capacité d’emprunt. Voici donc tout ce que vous devez savoir sur la capacité d’emprunt et ce dont vous avez besoin pour faire ce calcul.

Comment évaluer votre capacité d’emprunt : le ratio ABD et ATD

Avant de lancer votre processus d’achat, vous devez tout d’abord connaître votre capacité d’emprunt. La première chose que les institutions financières vérifient est votre ratio ABD et ATD. 

Ratio ABD

Le ratio ABD est votre ratio d’amortissement brut. Ce ratio prend en considération vos dépenses annuelles de loyer et le compare à votre revenu annuel.  

Ratio ATD

Le ratio ATD représente l’amortissement total de la dette. Pour calculer l’ATD, vous devez additionner l’ABD et vos dépenses courantes pour rencontrer vos engagements financiers. C’est ce ratio qui indique aux prêteurs si vous êtes en mesure de rembourser votre prêt en plus de vos autres engagements. 

Revenus et dépenses

Voici les éléments à considérer dans vos revenus et dépenses : 

• Revenu annuel; 
• Frais de loyer ou frais d’occupation;
• Autres prêts et engagements financiers (prêt auto, éducation, etc.);
• Dépenses courantes et crédit.

Gardez également en tête les frais liés à l’achat d’une propriété. Vous devez donc avoir la capacité de rencontrer :

• Les frais de notaires;
• La taxe de bienvenue, municipale et scolaire;
• les frais d’inspection, d’évaluation et d’assurance;
• TPS/TVQ (maisons neuves ou propriétés avec des rénovations substantielles);
• Les frais de déménagement.

Ainsi que tous les autres frais afférents, par exemple les rénovations, les frais de condo ou de copropriété. 

Taux d’endettement

Le ratio d’endettement ne devrait pas dépasser 44% selon la norme gouvernementale. Cependant, les prêteurs peuvent demander un ratio d’endettement plus bas.

Comment évaluer votre capacité d’emprunt : le calcul du taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement s’obtient lorsque vous prenez vos paiements mensuels et les divisez par vos revenus mensuels. Un ratio favorable pour les prêteurs se situe généralement entre 32 % et 39 %. Bien sûr, tout dépend du prêteur, mais un ratio d’endettement supérieur est à risque de décourager les prêteurs.

Procéder à une restructuration des crédits actuels 

Si vous avez des dettes, une restructuration des crédits ou regroupement de dettes est tout à votre avantage. Consolider vos dettes sous une seule bannière vous permet de calculer plus facilement votre taux d’endettement et de budgétiser en fonction de celui-ci.  

Pour savoir comment évaluer votre capacité d’emprunt, la restructuration des crédits est un avantage indéniable.

Contracter deux crédits immobiliers

Bien qu’il n’est pas impossible de contracter deux crédits immobiliers, ce n’est pas recommandé. Votre taux d’endettement sera scrupuleusement étudié afin d’éviter que vous ne vous retrouviez dans une situation où vous ne pourrez payer ni l’un ni l’autre de vos prêts immobiliers.

Il n’y a aucune loi qui l’interdise, mais l’obtention d’un second prêt immobilier est plus difficile. Il vous sera également plus difficile de savoir comment évaluer votre capacité d’emprunt.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt, c’est la somme d’argent maximale que vous êtes en mesure d’emprunter et de rembourser. 

Pourquoi ai-je besoin de connaître ma capacité d’emprunt ?

Il est nécessaire de connaître votre capacité d’emprunt, car celle-ci vous donne une bonne idée de vos limites financières pour l’achat d’une propriété.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est calculée en fonction de vos ratios ATD et ABD et de nombreux autres facteurs. Il est difficile de l’évaluer avec précision, mais de nombreux outils sont mis à votre disposition sur le web pour faire ce calcul.

Quels sont les critères des banques pour l’évaluation de la capacité d’emprunt ? 

Les critères varient d’une institution financière à l’autre, mais restent sensiblement les mêmes. Nous recommandons donc de faire une demande de préapprobation hypothécaire auprès de votre institution financière.

Comment puis-je augmenter ma capacité d’emprunt ?

Pour savoir comment évaluer votre capacité d’emprunt, il faut comprendre que celle-ci est directement liée à vos revenus, dépenses et vos engagements financiers. Si vous augmentez vos revenus, consolidez vos dettes et réduisez vos engagements financiers, votre capacité d’emprunt augmente.

Quel montant dois-je emprunter ?

Nous recommandons fortement de ne pas emprunter votre capacité maximale. L’achat d’une propriété possède de nombreux frais et dépenses qui ne sont pas calculés dans votre capacité d’emprunt (taxes, rénovations, etc.). Il est donc suggéré d’emprunter un montant inférieur.