Renouvellement de bail: rappel de vos droits en tant que locataire

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Si le locataire doit respecter un certain nombre d’obligations envers son locateur, il dispose également de droits, notamment lors du renouvellement de bail. Le propriétaire du logement ne peut en effet ni refuser de renouveler le bail ni modifier le montant du loyer ou d’autres conditions du bail, comme bon lui semble. Rappelons ci-après les droits des locataires en ce qui concerne le renouvellement du bail.

Le non-renouvellement du bail par le locateur

Au Québec, le locateur peut reprendre le logement d’un locataire seulement pour y loger un descendant ou un ascendant direct, lui-même, ou encore un autre membre de sa famille à condition d’en être le soutien principal. Il doit en aviser le locataire au moins 6 mois à l’avance pour les baux à durée fixe, 1 mois à l’avance pour les contrats de 6 mois ou moins, et entre 1 et 2 mois à l’avance pour les personnes habitant les lieux sans titre.

L’augmentation du loyer

Comme il n’y a pas de taux fixe pour augmenter les loyers, la Régie du logement a mis en place un outil de calcul basé sur différents critères et permettant de déterminer une augmentation pertinente. Elle y intègre des critères objectifs tels que :

l’augmentation des taxes municipales et scolaires
la variation des coûts des énergies
la hausse des primes d’assurance
les frais de services et de gestion
les dépenses d’entretien de l’immeuble
les frais de réparations et améliorations majeures

Le locataire dispose d’un délai d’un mois suivant l’avis du propriétaire pour lui notifier son refus d’augmentation du loyer. Le locateur peut alors renoncer à l’augmentation, essayer de négocier avec le locataire ou demander la fixation du nouveau loyer par la Régie du logement. Dans le cas où le locateur propose une augmentation calculée en suivant les recommandations de la Régie du logement, il faut toutefois s’attendre à ce que celle-ci fixe un loyer équivalent à celui proposé par le propriétaire.

À noter qu’il existe plusieurs cas dans lesquels le locataire ne peut s’opposer à une augmentation de loyer lorsque :

l’immeuble est bâti depuis moins de cinq ans,
le logement a été transformé à des fins locatives résidentielles depuis moins de 5 ans.

Afin de rendre cette exception applicable, le bail doit contenir une clause de restriction au droit à la fixation de loyer et à la modification du bail.

La modification d’autres conditions

Lors du renouvellement de bail, les locateurs tentent parfois de modifier d’autres conditions figurant au contrat. Certains veulent reprendre la place de stationnement qui était louée avec le bien, supprimer l’usage d’un rangement, tandis que d’autres ne souhaitent plus autoriser le locataire à fumer ou à avoir des animaux dans le logement. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la Régie du logement pour statuer sur le bien-fondé de la modification. Il est de jurisprudence constante que le locateur voie sa demande refusée si la modification est déterminante pour le locataire dans la décision de rester ou non dans le logement.

Si le locateur n’envoie aucun avis, le bail se renouvelle automatiquement dans les mêmes conditions. Dans le cas où il souhaite reprendre le logement ou modifier les conditions du bail, il doit notifier un avis dans les délais et les formes et proposer une augmentation de loyer juste et raisonnable. À défaut d’accord avec le locataire, la Régie du logement peut être saisie afin de statuer sur le bien-fondé de la modification demandée ou fixer le nouveau loyer du logement.