Comment se déroule la cession de bail d’un logement résidentiel?

Lorsque l’on désire quitter son logement avant la fin de son bail, on a soit la possibilité de le sous-louer, soit celle de le céder si l’on ne veut pas payer le loyer d’un logement inoccupé jusqu’au terme du contrat. Si la sous-location est parfaitement adaptée pour les locataires désirant quitter temporairement leur logement, la cession de bail constitue en revanche la solution idéale pour les personnes souhaitant partir définitivement. Quelles sont les étapes à respecter afin de mettre en place la cession de bail d’un logement résidentiel?

Aviser le locateur

Afin de céder son bail, il convient en premier lieu d’aviser son locateur par écrit. La loi impose de respecter certaines formes et notamment d’indiquer :

• le nom et l’adresse de la ou des personnes intéressées au logement
• la date de cession de bail envisagée.

Rien n’interdit de fournir également d’autres renseignements à condition d’obtenir au préalable le consentement du candidat cessionnaire.
L’avis doit en outre détenir une preuve de transmission : le locataire peut envoyer la lettre en courrier recommandé ou la remettre en mains propres en demandant un accusé de réception. Comme la loi impose au locateur de répondre dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis de cession de bail, et que sans réponse de sa part, il est réputé l’avoir accepté, il est en effet absolument primordial de donner date certaine à la réception de la lettre.

Conclure une entente écrite avec le cessionnaire ou directement un contrat de cession

Après avoir fourni les informations pertinentes au cessionnaire, et notamment tous les renseignements inclus dans le bail et les correspondances importantes avec le propriétaire par exemple un avis d’augmentation de loyer, il est recommandé de conclure une entente conditionnelle écrite, c’est-à-dire un accord écrit comportant la clause suspensive d’obtention de l’acceptation du propriétaire. Il est même possible de conclure directement un contrat de cession de bail conditionnelle à l’acceptation par le locateur, et de joindre le bail en annexe. Ce contrat de cession reprend les éléments essentiels du bail à savoir : la durée du contrat, avec indication des dates de début et de fin, le nombre de mois restant à courir, le loyer, l’adresse et la description du logement ainsi que la date d’effet de la cession qui peut être :

• soit la date d’acceptation de la cession par le locateur
• soit une date ultérieure, sachant que le locateur dispose de 15 jours pour répondre à compter de la réception de l’avis de cession de bail.

La décision du propriétaire

Le propriétaire a la possibilité de refuser la personne proposée, mais il doit motiver son refus par une raison sérieuse : l’enquête a révélé par exemple un problème de mauvais comportement de la part du candidat cessionnaire, tel qu’une incapacité à payer son loyer.
Si en revanche le propriétaire invoque un motif qui ne paraît pas sérieux, le locataire a la possibilité de saisir la Régie en lui demandant de se prononcer sur les motifs ou de résilier le bail. Ainsi, celle-ci peut déclarer valide une cession refusée par un propriétaire si elle trouve l’inacceptation injustifiée.
S’il accepte la cession de bail, le locateur est en droit de demander la prise en charge par le locataire de frais raisonnables tels que par exemple les frais d’enquête de crédit.

Une fois la cession de bail signée, le cédant perd tous ses droits sur le logement et est libéré de toute obligation envers le propriétaire. Le cessionnaire jouit alors de l’ensemble des droits conférés par le bail au locataire, qui lui donne notamment celui de se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin du contrat sous réserve de respecter ses obligations. Toutefois, n’étant pas locataire en titre, il ne peut exercer de recours auprès de la Régie du logement afin de faire fixer son loyer.