Les frais de condo sont les charges appelées par le syndicat de copropriété auprès des copropriétaires afin de payer les dépenses communes de la copropriété. Celles-ci concernent essentiellement l’entretien du terrain et des parties communes de l’immeuble et pour 5 % au minimum le Fonds de prévoyance.

1. Les frais de condo ne se répartissent pas uniquement sur la surface habitable

Même s’ils entrent dans le calcul des clefs de répartition des charges, le nombre de logements ou la surface habitable ne sont pas les critères qui servent de base pour répartir les frais de condo. En effet, conformément à la loi, les charges communes sont réparties en fonction de la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire, qui est le seul mode de répartition possible. La valeur relative d’une fraction déterminée est exprimée dans la déclaration de copropriété sous forme de pourcentage ou de fraction et correspond à la valeur d’un lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble. Elle est calculée sur la base de ses dimensions, mais également de sa nature, de sa destination et de sa situation.

2. Le fonds de prévoyance

Il s’agit d’une réserve d’argent qui répond à une exigence légale. Au Québec, elle représente au moins 5 % des frais de condo et est destinée à couvrir d’éventuels travaux majeurs sur l’immeuble. Le fonds de prévoyance est constitué par le syndicat de copropriété, qui en est également propriétaire, ce qui signifie qu’un copropriétaire qui vend son condo ne peut prétendre à récupérer les sommes qu’il y a versées et qui n’auraient pas été dépensées. Dans la réalité, le taux de 5 % est insuffisant, les copropriétaires devant payer un complément substantiel lorsqu’il est temps d’effectuer des réparations.

3. Les frais de condo peu élevés cachent de mauvaises surprises

Quand les copropriétés affichent des frais de condo étonnamment bas, la méfiance est de rigueur. C’est le cas de trop nombreux condos et notamment ceux présentés par les promoteurs qui minimisent les frais de condo afin de vendre plus facilement les lots. Or, les frais allégés cachent très souvent une déficience du fonds de prévoyance, un manque d’entretien préventif et l’inexécution de travaux de travaux nécessaires. Autrement dit, seules les factures des fluides, de nettoyage et d’assurance sont réglées. Une telle négligence augmente le nombre de sinistres, et notamment les dégâts des eaux par infiltration par le toit ou les murs extérieurs, ce qui a pour conséquence de faire grimper les primes d’assurance.

4. Les dépassements de frais de condo

Lorsque le budget prévisionnel des frais de condo n’est pas suffisant pour faire face aux dépenses, le syndicat appelle des cotisations spéciales auprès des copropriétaires. Il s’agit de sommes d’argent nécessaires pour compléter le budget et faire face à l’ensemble des dépenses. De telles situations s’expliquent soit par le fait que le budget a été minimisé, ce qui est souvent le cas des immeubles neufs, soit que l’immeuble est mal géré, soit qu’il a fallu régler une dépense imprévue.

5. Les frais de condo comparés aux charges d’une maison

Les frais de condo semblent souvent élevés aux yeux de propriétaires de maison, car ils ont tendance à ne pas mettre en balance des dépenses comparables. En effet, les charges de l’immeuble comprennent une partie des fluides consommés par les habitants, mais incluent également des services dont ne bénéficient pas toujours les propriétaires de maisons, comme le ménage des parties communes, ou encore les frais liés à ascenseur ou la salle de gym.

Les frais de condo que paie chaque propriétaire correspondent à la quote-part de charges de l’immeuble qui lui incombe. Ils incluent les charges d’entretien de l’immeuble et du terrain, ainsi que le Fonds de prévoyance, qui est une réserve d’argent destinée à couvrir d’éventuels travaux majeurs sur l’immeuble.

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