Depuis que le gouvernement a modifié les normes du financement hypothécaire en 2012, acheter une maison sans économies pour payer la mise de fonds de 5 % semble a priori impossible. Sans se tourner vers les promoteurs sans scrupule qui gonflent artificiellement le prix de vente de leurs biens pour l’intégrer, il existe d’autres moyens permettant d’acheter une maison sans mise de fonds.

Contracter un prêt ou une marge de crédit personnelle

Lorsqu’on ne dispose pas d’économies et qu’il n’est pas possible d’utiliser les fonds de son REER, la solution la plus simple reste encore d’effectuer un prêt ou une marge de crédit personnelle. Cette option n’est cependant pas proposée par tous les prêteurs, mais seulement par quelques institutions financières et une partie des courtiers hypothécaires.
Elle implique toutefois dans tous les cas :

  • de générer des revenus suffisants pour payer son prêt hypothécaire
  • d’avoir un crédit irréprochable et sans aucun retard de paiement ou dépassement de la limite de cartes de crédit sur les deux dernières années, à savoir : une note AAA, au moins deux crédits actifs, une cote de 650 voire plus, et aucun antécédent de faillite, de recouvrement de crédit ou de proposition au consommateur dans les deux années précédentes
  • de justifier d’une stabilité d’emploi depuis au moins deux ans
  • de disposer d’une petite somme pour payer la taxe de mutation et les frais de notaire
  • de présenter un bilan positif, avec des actifs supérieurs aux dettes, pour les chefs d’entreprise.

Cette solution constituent un prêt supplémentaire, il convient de s’assurer avant d’opter pour cette option, que les ratios d’endettement maximum sont respectés.

Utiliser le prêt REER et le programme RAP

Il est possible d’emprunter le montant de la mise de fonds afin de le placer dans un REER afin de s’en servir comme mise de fonds. C’est ce qu’on appelle le programme RAP (Régime d’Accession à la Propriété). Les bénéficiaires de ce programme bénéficient d’un droit à remboursement d’impôts utilisable pour payer une partie du montant emprunté. Afin d’être éligible au RAP, qui permet de retirer jusqu’à
25 000 $ par année civile, et 50 000 $ pour un couple, plusieurs conditions sont à respecter :

  • les fonds du REER doivent être placés depuis au moins trois mois avant de pouvoir être utilisés comme mise de fonds
  • l’emprunteur ne doit pas ou ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années
  • l’acquéreur a l’obligation de rembourser son prêt REER
    il s’engage à remettre au cours des 15 ans qui suivent le montant retiré du REER, sans pouvoir prétendre à un remboursement d’impôts
  • l’emprunteur doit être capable de justifier d’un bon dossier de crédit
    des ratios d’endettement bas sont également favorables dans ce type de dossier.

L’astuce consiste à prendre un prêt REER et de cotiser à ses REER dans le cadre d’un plan permettant de retirer des liquidités sans pénalités. La plupart des gens peuvent bénéficier de ce montage dans la mesure où il suffit d’avoir travaillé depuis plusieurs années sans avoir cotisé à ses REER. Pour connaître le montant de ses cotisations non utilisées, il convient de se référer au document qu’envoie chaque année le gouvernement avant de remplir la déclaration fiscale sur lequel figure l’information.

Acheter une maison sans mise de fonds est possible. Toutefois, que l’on contracte un prêt personnel, une marge personnelle, ou qu’on utilise l’argent de son REER, il faut savoir que les délais sont plus longs, comparativement aux achats avec mise de fonds. Aussi est-il recommandé de monter son dossier avec un courtier avant de prospecter activement sur le marché immobilier et faire une offre d’achat.

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