Étudiants et colocation : sous-location, cession de bail et les pièges des ententes verbales

La rentrée est passée, les boîtes sont défaites, et c’est souvent en octobre qu’une colocation étudiante commence à craquer : un coloc décroche un stage à l’extérieur, un autre trouve un logement plus près du campus, un troisième abandonne sa session. La question arrive vite : comment quitter un logement en cours de bail sans se ramasser à payer un loyer qu’on n’habite plus ?

Au Québec, il n’existe pas de « bris de bail » avec trois mois de préavis. C’est un mythe tenace. Deux mécanismes sont particulièrement utiles dans cette situation : la sous-location et la cession de bail. Et ils ne servent pas à la même chose.

Sous-location : je pars, mais je reviens

La sous-location convient à une absence temporaire — un stage à l’étranger, une session d’échange, un été chez ses parents. Le locataire reste locataire : il conserve son bail, il pourra revenir, et il demeure responsable envers le propriétaire de tout ce qui se passe dans le logement, y compris des dommages causés par le sous-locataire.

Le propriétaire ne peut refuser une sous-location que pour un motif sérieux. Depuis février 2024, il est interdit de sous-louer le logement plus cher que le loyer payé au propriétaire, sauf notamment pour certains services et des frais raisonnables liés à l’utilisation des meubles du locataire (art. 1978.4 C.c.Q.) : la sous-location ne peut plus servir à faire un profit.

Cession de bail : je pars pour de bon

La cession transfère le bail à une nouvelle personne, qui devient locataire à part entière. Le locataire qui cède est libéré de ses obligations pour la suite — c’est la différence majeure avec la sous-location.

C’est ici que la Loi 31 a tout changé. Depuis le 21 février 2024, le propriétaire peut refuser une cession sans avoir à invoquer de motif sérieux. Mais s’il refuse sans motif sérieux, le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l’avis, et le locataire part sans pénalité. Concrètement, trois scénarios :

• Le propriétaire accepte : la cession a lieu, le cessionnaire devient locataire.
• Il refuse pour un motif autre qu’un motif sérieux : le bail prend fin à la date indiquée dans l’avis. Vous partez quand même, sans pénalité.
• Il refuse pour un motif sérieux : le bail se poursuit. Vous restez locataire, à moins de proposer un autre cessionnaire.

À noter aussi qu’il est désormais interdit de céder son bail en échange d’une somme d’argent.

Dans les deux cas, la démarche auprès du propriétaire est similaire : un avis écrit au propriétaire, indiquant le nom et l’adresse de la personne concernée ainsi que la date prévue. Le propriétaire a 15 jours pour répondre. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté. Ne remettez jamais les clés avant d’avoir une réponse ou l’expiration du délai.

Une exception qui touche directement les étudiants : la personne aux études qui loue un logement d’un établissement d’enseignement — une résidence universitaire ou collégiale — ne peut ni sous-louer ni céder son bail (art. 1981 C.c.Q.). Si vous habitez en résidence, ces deux options ne s’offrent tout simplement pas à vous.

En colocation, rien n’est aussi simple

Quand plusieurs noms figurent sur le même bail, le départ d’un colocataire demande une attention particulière. En principe, un colocataire peut céder ses droits dans le bail ou sous-louer sa part. Mais la colocation ajoute une difficulté : la personne qui reste devra vivre avec le nouveau venu. Les droits du colocataire qui souhaite partir doivent donc être conciliés avec ceux de celui qui demeure dans le logement.

Le coloc qui déménage sans faire les démarches, lui, reste lié au bail jusqu’à la fin du terme. Une entente verbale du type « t’inquiète, je continue de te virer ma moitié » n’a aucune valeur devant le propriétaire.

La clause de solidarité : à lire avant de signer

Par défaut, l’obligation des colocataires est conjointe : chacun n’est tenu qu’à sa part du loyer. La solidarité ne se présume pas — elle doit être expressément stipulée au bail. Si la clause s’y trouve, le propriétaire peut réclamer la totalité du loyer à un seul colocataire, à charge pour lui de se retourner ensuite contre l’autre. Pour des conjoints mariés ou unis civilement, la solidarité s’applique automatiquement pour les besoins courants de la famille.

Vérifiez cette clause avant de signer. Elle détermine ce qui vous arrive si votre coloc disparaît en novembre.

Le vrai piège : l’occupant qui n’est pas locataire

Le scénario est fréquent chez les étudiants : une seule personne est locataire et les autres habitent avec elle comme simples occupants. Contrairement à un colocataire lié par le bail, un simple occupant n’a généralement pas de lien contractuel avec le propriétaire et ne bénéficie pas des mêmes droits qu’un locataire. Il ne peut pas invoquer le droit au maintien dans les lieux et n’a aucun recours propre contre le propriétaire — même après des mois de loyer versés. Si le locataire principal quitte le logement, l’occupant se retrouve donc dans une situation beaucoup plus précaire qu’il ne l’imaginait.

La convention de colocation, en dix minutes

Le TAL recommande une entente écrite entre colocataires. Ça n’a rien de solennel : un document signé qui précise la répartition du loyer et des comptes (Hydro, internet), à qui appartiennent les meubles, l’usage exclusif des chambres, le préavis à donner aux autres avant de partir, et l’assurance responsabilité de chacun.

Dix minutes en septembre évitent bien des chicanes en janvier.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez le Tribunal administratif du logement ou un comité logement de votre région.